Legalizacija i ozakonjenje objekata 2025 (Novi zakon o evidentiranju prava) – Advokat Beograd | Vodič za hitno ozakonjenje i upis

Da li godinama čekate da vaša kuća, stan ili pomoćni objekat postanu legalni? Da li strahujete od rušenja ili ste blokirani jer ne možete da prodate svoju nekretninu, niti da je stavite pod hipoteku? Dugo najavljivana reforma je konačno stigla.

U 2025. godini, skupština Srbije usvojila je novi zakon o upisu prava na nepokretnosti. Fokus se pomera sa komplikovanih građevinskih dozvola na hitno evidentiranje i upis prava svojine.

Novi Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima donosi pojednostavljen, brži i efikasniji put do uknjižbe za milione građana. Ovo je prilika da konačno stavite tačku na neizvesnost i postanete zakoniti vlasnik svoje imovine “1/1”.

Kao advokatska kancelarija koja pomno prati ove promene, u ovom vodiču vam objašnjavamo šta tačno novi zakon donosi, ko ima pravo na brzu legalizaciju i koje korake morate preduzeti odmah.

VAŽNO OBAVEŠTENJE: Primena počinje 8. decembra 2025.

Najavljeno je da novi sistem evidentiranja startuje od 8. decembra. Rok za rešavanje zahteva je drastično skraćen. Katastar je dužan da donese rešenje u roku od 30 dana od uredne prijave.

Šta donosi novi zakon 2025: Suštinska razlika u odnosu na staru legalizaciju

Da biste razumeli svoju priliku, morate razumeti šta se promenilo. Do sada, postupak ozakonjenja (legalizacije) se vodio pred opštinskim organima i fokusirao se na stroga građevinska i urbanistička pravila. Zbog komplikovane birokratije i skupih projekata, milioni predmeta su ostali nerešeni.

Država je prepoznala ovaj problem i promenila pristup. Novi Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima menja fokus sa “građevinske dozvole” na “svojinsku evidenciju”.

Ključna promena: Od “dozvole” ka “katastru”

Novi postupak više nije borba za građevinsku dozvolu u klasičnom smislu. Njegov primarni cilj je da se objekat evidentira u Katastru nepokretnosti i da se vi upišete kao vlasnik.

Evo glavnih razlika koje ovaj postupak čine povoljnijim za vas:

1. Nadležnost: Postupak se više ne vodi pred preopterećenim opštinama, već direktno pred Službom za katastar nepokretnosti (RGZ), što proces čini bržim i centralizovanim.
2. Dokumentacija: Umesto skupog i obimnog “Projekta izvedenog objekta” koji je bio kočnica za mnoge, novi zakon se oslanja na Elaborat geodetskih radova i dokaz o pravnom osnovu (vlasništvu).
3. Tolerancija: Novi zakon je liberalniji prema objektima koji možda ne ispunjavaju sve stroge urbanističke parametre (npr. udaljenost od međe), pod uslovom da objekat ne ugrožava životnu sredinu, infrastrukturu ili bezbednost.

Ukratko: Cilj države je da masovno popiše nelegalne objekte i omogući građanima da njima pravno raspolažu. To znači da je put do uknjižbe sada otvoren i za one koji su po starom zakonu bili “zaglavljeni”.

Ko ima pravo na legalizaciju i upis po novom zakonu? (Ključni uslovi)

Novi zakon otvara vrata mnogima, ali ne svima. Da bi vaš objekat mogao da se evidentira i upiše u Katastar po ovom posebnom postupku, mora ispunjavati specifične uslove. Ovo je vaša “kontrolna lista” za proveru:

1. Satelitski snimak iz 2015. godine (najvažniji uslov)

Ovo je osnovni filter. Da bi objekat mogao da uđe u proceduru, on mora biti vidljiv na satelitskom snimku teritorije Republike Srbije iz 2015. godine.

• Šta ovo znači: Objekti izgrađeni nakon ovog datuma (tzv. “nova divlja gradnja”) ne mogu se legalizovati po ovom zakonu.
• Naš savet: Prvi korak koji radimo za vas je provera vidljivosti objekta na zvaničnim ortofoto snimcima RGZ-a.

2. Namena objekta: Fokus na porodični dom

Zakon je primarno donet da bi se rešilo stambeno pitanje građana. Pravo na upis imaju:

• Porodične stambene kuće i stanovi.
• Pomoćni objekti u funkciji stanovanja (garaže, ostave, letnje kuhinje).
• Objekti za odmor (vikendice).
• Poslovni prostori manjeg obima (zanatske radnje, kancelarije) koji su u vlasništvu fizičkih lica.
  pod određenim uslovima.

3. Rešeni imovinsko-pravni odnosi (pravni osnov)

Da biste se upisali kao vlasnik, morate dokazati da imate pravo na zemljište ili objekat. To se dokazuje:

• Ugovorom o kupoprodaji (čak i ako nije overen, u određenim slučajevima).
• Rešenjem o nasleđivanju.
• Ugovorom o poklonu.
• Ugovorom o suinvestiranju.
• Novina: Zakon predviđa fleksibilnije načine dokazivanja prava svojine za objekte građene pre više decenija gde je dokumentacija nepotpuna (uz izjave svedoka i dokaze o savesnosti).

4. Gde se NE MOŽE legalizovati (apsolutne zabrane)

Čak i po novom zakonu, neki objekti se ne mogu upisati. To su objekti izgrađeni na:

• Klizištima i močvarnom tlu (osim ako ne priložite dokaz o sanaciji terena).
• Javnim površinama (parkovi, ulice, trgovi).
• Zaštićenim zonama (kulturna dobra od izuzetnog značaja, prva zona zaštite prirode).
• Trasama infrastrukturnih koridora (ispod dalekovoda, na gasovodu, na trasi budućeg autoputa).

Koja dokumentacija vam je potrebna za “brzi upis”?

Novi zakon značajno pojednostavljuje birokratiju, ali to ne znači da vam “papiri” nisu potrebni. Fokus se pomera sa obimne projektne dokumentacije na geodetski snimak i dokaz o vlasništvu.

Da biste pokrenuli postupak, potrebno je da pripremite sledeće:

1. Geodetski elaborat (Snimak objekta)

Ovo je temelj postupka. Morate angažovati licenciranu geodetsku agenciju da izađe na teren, premeri objekat i izradi Elaborat geodetskih radova.

• Šta on dokazuje: Tačnu površinu objekta, njegovu poziciju na parceli i spratnost.
• Važno: Ovaj elaborat mora biti overen od strane geodete i on je preduslov za upis u Katastar.

2. Dokaz o pravu svojine (Pravni osnov)

Morate dokazati da imate pravo na zemljište ili objekat. Prihvataju se sledeći dokumenti:

• Ugovor o kupoprodaji (zemljišta ili objekta).
• Rešenje o nasleđivanju (Ostavinsko rešenje).
• Ugovor o poklonu.
• Pravosnažna sudska presuda kojom se utvrđuje pravo svojine.
• Ugovor o suinvestiranju izgradnje.

Šta ako nemate “savršene” papire?
Novi zakon je fleksibilniji. U određenim situacijama (npr. za objekte građene pre više decenija), kao dokaz mogu poslužiti i:

• Potvrde o plaćanju poreza na imovinu unazad godinama.
• Računi za struju/komunalije koji glase na vaše ime dugi niz godina.
• Izjave svedoka overene kod notara (u specifičnim slučajevima).

3. Dokaz o uplati takse za upis

Država je propisala specifične takse za upis po ovom zakonu, koje zavise od kvadrature i namene objekta. Dokaz o uplati se prilaže uz zahtev.

Koliko košta naknada evidentiranja po novom zakonu?

Jedna od najvećih prednosti novog sistema su jasnije definisane takse. Imajte na umu da su ovo državne takse koje se plaćaju budžetu, a ne troškovi advokata ili geodete.

Visina naknade za evidentiranje zavisi od veličine naselja i zone u kojoj se objekat nalazi i kreće se od 100 do 1.000 evra.

Lokacija / Tip naselja	Ekstra zona	Prva zona	Druga zona	Treća zona	Četvrta i niže zone	Napomena
Beograd	1.000€	800€	300€	200€	100-150€	Raspon od ekstra do šeste zone
Gradovi do 100.000 stanovnika	500€	500€	250€	150€	100€	Obuhvata veće urbane centre
Opštine 50.000–100.000	300€	300€	200€	–	100€	Srednje opštine
Manje opštine i sela	–	–	–	–	100€	Jedinstvena naknada

Najavljeno je da će od ove naknade biti oslobođeni primaoci socijalne pomoći, invalidi, samohrani roditelji i roditelji sa troje ili više dece.

• Usluge Geodete: Izrada elaborata (cena varira zavisno od agencije).
• Advokatski troškovi: Provera dokumentacije, sastavljanje zahteva, rešavanje imovinskih odnosa i zastupanje pred Katastrom.

Kako izgleda sama procedura uknjižbe

1. Analiza stanja (Prvi korak): Proveravamo da li je vaš objekat vidljiv na satelitskom snimku iz 2015. godine i analiziramo pravnu dokumentaciju koju posedujete.
2. Angažovanje geodete: Upućujemo vas na proverene geodete radi izrade Elaborata. Bez ovoga se ne može dalje.
3. Priprema i podnošenje zahteva: Naš tim kompletira svu dokumentaciju, popunjava zahtev za evidentiranje i upis, i podnosi ga nadležnoj Službi za katastar nepokretnosti.
4. Rešenje i upis: Katastar donosi Rešenje o upisu. Nakon toga, vi postajete zvanični vlasnik uknjiženog objekta “1/1”.

Kako se podnosi zahtev?

Velika novina je potpuna digitalizacija. Država je lansirala portal “Svoj na svome“ preko kojeg se proces može inicirati.

Prijava se može podneti putem aplikacije ili direktno preko portala: https://svojnasvome.gov.rs/

Upozorenje: Iako je prijava digitalna, pravni osnov i dokumentacija moraju biti besprekorni. Aplikacija ne rešava nerešene imovinske odnose, niti tumači ugovore. Pogrešno uneti podaci ili nepotpuna dokumentacija mogu dovesti do odbijanja zahteva, čime gubite dragoceno vreme i novac.

Zato preporučujemo da naš pravni tim izvrši kompletnu proveru i pripremu vaše dokumentacije.

Često postavljena pitanja o novom zakonu:

1. Već sam podneo zahtev za legalizaciju po starom zakonu i čekam godinama. Šta se dešava sa mojim predmetom?

Vaš predmet nije izgubljen. Postupci koji su već u toku nastavljaju se, ali novi zakon omogućava da se i ovi predmeti reše brže, prebacivanjem na novi model “evidentiranja i upisa”. Naš tim može izvršiti uvid u vaš stari predmet i proceniti da li je brže nastaviti po starom ili se prebaciti na novi, efikasniji postupak.

2. Da li mogu da prodam kuću ili stan koji nije ozakonjen?

Ne legalnim putem. Javni beležnici (notari) odbijaju da overe ugovore o kupoprodaji za objekte koji nemaju dozvolu ili nisu u procesu ozakonjenja sa jasnim ishodom. Nelegalna nekretnina je “mrtav kapital” – ne možete je prodati, ne možete je staviti pod hipoteku za kredit, a često je problematično i nasleđivanje. Upis u katastar po novom zakonu rešava ovaj problem i otključava vrednost vaše imovine.

3. Da li se ovaj zakon odnosi na “novu” divlju gradnju?

Ne. Ovo je veoma važno. Zakon se odnosi isključivo na objekte koji su vidljivi na satelitskom snimku iz 2015. godine. Objekti izgrađeni nakon tog datuma ne mogu biti predmet ovog postupka i njima preti rušenje.

4. Koja je razlika između “legalizacije” i “upisa”?

Iako građani koriste termin “legalizacija”, novi zakon tehnički omogućava “evidentiranje i upis prava svojine”. U praksi, za vas kao vlasnika, rezultat je isti i najvažniji: dobijate List nepokretnosti na svoje ime. Postajete zvanični vlasnik u Katastru, što vam omogućava da nekretninom slobodno raspolažete.

5. Imam poslovni prostor. Mogu li ga ozakoniti?

Zakon je primarno fokusiran na stambene objekte, ali ostavlja prostor za upis manjih poslovnih objekata (zanatske radnje, kancelarije, servisi) koji služe za obavljanje delatnosti fizičkih lica, pod uslovom da ne ugrožavaju okolinu. Svaki ovakav slučaj zahteva specifičnu analizu koju radimo na konsultacijama.

Zašto je sada trenutak da rešite svoj problem?

Država ovim zakonom želi da “podvuče crtu”. Ovo je verovatno poslednja prilika za masovno rešavanje statusa nelegalnih objekata pod ovako povoljnim uslovima.

Rizici čekanja su veliki:

• Nemogućnost prodaje: Dokle god niste upisani u Katastar, vaša nekretnina tržišno ne vredi gotovo ništa.
• Infrastrukturne blokade: Bez rešenog statusa, ne možete legalno uvesti struju, gas ili grejanje, niti tražiti nove priključke.
• Strah od rušenja: Iako je fokus države na upisu, inspekcije nastavljaju da rade. Jedina sigurna zaštita od rušenja je Rešenje o upisu.

Ne dozvolite da birokratija i dalje drži vaš život na čekanju. Novi zakon je prilika koju treba iskoristiti odmah.